[เมื่อ Tweet ของคุณเศรษฐา ทวีสิน 3 บรรทัด สามารถเล่าจุดสำคัญของงบการเงิน SIRI ได้เกือบหมด]
“ถ้าใครบอกว่าตลาดอสังหาฯยังไปได้ คนนั้นพูดไม่จริงแน่นอน ทุกวันนี้แสนสิริยอดโอนสูงเป็นประวัติการณ์ไม่ใช่เพราะตลาดดี แต่เราจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งขายเร่งโอน เพราะอยากได้เงินสดในการรับมือ worst case scenario”
คำพูดของคุณเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ – บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ใน twitter ที่ดูเป็น Talk of the town ในวันสองวันที่ผ่านมา จนทำให้หลายคนอดเป็นกังวลกับตลาดอสังหาฯไมได้
สิ่งที่น่าสนใจคือ Tweet ของคุณเศรษฐา ทวีสิน 3 บรรทัด สามารถเล่าจุดสำคัญของงบการเงิน SIRI ในช่วงที่ผ่านมาได้เกือบหมด ค่อยๆ ไล่ดูกันไปนะครับ
🔸 “ยอดโอนสูงเป็นประวัติการณ์” ตามข่าวระบุว่า “นับว่าเป็นยอดการโอนที่สูงสุดของแสนสิรินับตั้งแต่ตั้งบริษัทมา 36 ปี ทุบทุกสถิติการโอนที่เคยทำได้สูงสุด ทั้งในรอบครึ่งปีและรายไตรมาส” หากดูตัวเลขทั้ง QoQ , YoY และ HoH ก็พบว่ายอดขาย (โอน) สูงขึ้นทั้งหมด เนื่องจากการ “จัดโปรโมชั่น” ในช่วงที่ผ่านมา
🔸 “ไม่ใช่เพราะตลาดดี แต่เราจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งขายเร่งโอน” การทำ Promotion ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปมักจะหนีไม่พ้นการลดราคา แจกของแถม รวมไปถึงการจ่ายค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนบ้านหรือหน่วยในอาคารชุดพักอาศัยหรือจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางนิติบุคคลให้ลูกค้า การจัดโปรโมชั่นต่างๆ เหล่านี้กระทบงบการเงินอย่างไร กระทบที่บรรทัดค่าใช้จ่ายในการขายหรือไม่ ?
📌 การลดราคา : กระทบกับบรรทัดรายได้จากการขาย โดยจะต้อง “หักจากมูลค่ารายได้” (ไม่รวมในบรรทัดค่าใช้จ่ายในการขาย)
📌 แจกของแถม เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องตกแต่ง : เมื่อพิจารณาตาม TFRS 15 โดยทั่วไปแล้วผู้บริหารจะพิจารณาว่าสินค้าที่ให้เหล่านี้เป็นส่วนควบของบ้านหรือหน่วยในอาคารชุดพักอาศัยซึ่งเป็นภาระหลักที่บริษัทต้องส่งมอบให้ลูกค้าตามสัญญา ดังนั้นจึงต้องบันทึกต้นทุนของรายการเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของ “ต้นทุนในการขายโครงการ” (ไม่รวมในบรรทัดค่าใช้จ่ายในการขาย)
📌 การจ่ายค่าธรรมเนียม & ค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลางแทนลูกค้า : เป็นสิ่งตอบแทนที่จ่ายให้ลูกค้า ดังนั้นจึงต้องบันทึกรายการดังกล่าว “หักจากมูลค่ารายได้” (ไม่รวมในบรรทัดค่าใช้จ่ายในการขาย)
📌 ดังนั้นผลกระทบของการทำ Promotion โดยทั่วไปจะกระทบกับบรรทัด “รายได้จากการขาย” หรือไม่ก็ “ต้นทุนขาย” จึงทำให้มีผลกระทบต่อ Gross Profit อย่างมาก (แทนที่จะกระทบกับบรรทัด Selling Expense ตามที่หลายๆท่านอาจเข้าใจกัน) สำหรับ SIRI จะเห็นได้ว่า Gross Profit Margin จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ลดลงกว่า 30% ไม่ว่าจะเป็น YoY หรือ HoH ซึ่งการจัด Promotion ที่ทำให้ GP ลดลงก็เพื่อแลกกับยอดขายที่สูงขึ้น
พูดง่ายๆก็คือ ถ้าตลาดดีจริง คงไม่มาอัดโปรโมชั่นเพื่อเพิ่มยอดขายขนาดนี้
🔸 “เพราะอยากได้เงินสดในการรับมือ worst case scenario” หากลองดูข้อมูลจากงบกระแสเงินสดจะเห็นได้ชัดเจนว่าใน Q2/2020 และ 6M/2020 นั้น SIRI มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (CFO) เป็นบวกที่ 3,339 ล้านบาท และ 2,414 ล้านบาทตามลำดับ ในขณะที่งวดเปรียบเทียบทั้งหมดมี CFO เป็นลบ ก็สอดคล้องกับที่คุณเศรษฐาพูดว่าทั้งหมดทั้งมวลที่พยายามเร่งยอดขาย ก็เพื่ออยากได้เงินสดในการรับมือ worst case scenario นั่นเอง
โดยสรุปคือ หากต้องการรายได้เพิ่ม ก็ต้องแลกกับ Gross Profit Margin ที่ลดต่ำลง แต่อย่างน้อยก็มีเงินสดเข้ามาอยู่ในมือให้อุ่นใจ
และสุดท้ายก็อดชมในใจไม่ได้ (เลยมาชมแบบออกสื่อ) ว่านี่สิ CEO ตัวจริง ต้องพูดให้ง่ายที่สุด สั้นที่สุด แต่ข้างในแฝงไปด้วยความหมายที่สรุปข้อมูลทั้งบริษัทมาเรียบร้อยแล้ว … แบบนี้แหละครับ
