[AWC เปลี่ยนนโยบายการบัญชี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไปเพื่ออะไร]
15 กุมภาพันธ์ 2564 ที่ผ่านมา AWC หรือ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) (ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการที่เราคุ้นชิน เช่น โครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ หรืออาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์) แจ้งเปลี่ยนนโยบายการบัญชี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จากการบันทึกด้วยวิธีราคาทุน (Cost Model) เป็น วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Model) สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีปี 2564 เป็นต้นไป
.
เหตุผลที่บริษัทให้ไว้ คือ
.
“กลุ่มบริษัทมีสินทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทย่อย ทั้งที่ดิน อาคาร ส่วนปรับปรุงอาคาร และสินทรัพย์ระหว่างก่อสร้าง ปัจจุบันวัดมูลค่าด้วยวิธีราคาทุน ทำให้มูลค่าที่แสดงในงบการเงินไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง คณะกรรมการบริษัทจึงมีมติอนุมัติให้เปลี่ยนนโยบายบัญชีการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากวิธีราคาทุนเป็นวิธีมูลค่ายุติธรรม โดยให้มีผลต่องบการเงินสำหรับรอบระยะเวลาบัญชีปี 2564 เป็นต้นไป และกำหนดให้มีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มูลค่าสินทรัพย์ในงบการเงินสะท้อนการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่แท้จริง”
.
หากอ่านเร็วๆ ก็อาจตีความได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีเพื่อให้ข้อมูลทางการเงินมีความเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจ (Relevance) มากขึ้น
.
แต่เมื่ออ่านงบการเงินของ AWC ก็พบประเด็นที่น่าสนใจเพิ่มเติม ที่แอดอยากจะไล่เรียงเรื่องราวดังนี้
.
1. AWC วัดมูลค่าที่ดิน ด้วยวิธีการตีราคาใหม่ (Revaluation Model) อยู่แล้ว ซึ่งโดยหลักการ ราคาตามบัญชีของสินทรัพย์ที่ได้รับการประเมินจะไม่แตกต่างอย่างเป็นสาระสำคัญจากมูลค่ายุติธรรม ณ วันที่รายงาน นอกจากนี้ตามงบการเงิน ณ สิ้นปี 2563 AWC มี “ส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์” (หรือพูดง่ายๆ คือ กำไรจากการตีราคาสินทรัพย์) กว่า 7,300 ล้านบาท ซึ่งแสดงเป็นส่วนหนึ่งของส่วนของผู้ถือหุ้น ในองค์ประกอบอื่นของส่วนของผู้ถือหุ้น … ซึ่งส่วนนี้ไม่ได้เป็นส่วนของกำไรสะสมแต่อย่างใด ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2563 AWC มีที่ดินที่วัดมูลค่าด้วยวิธีการตีราคาใหม่ ราว 40,000 ล้านบาท จากสินทรัพย์รวมประมาณ 120,000 ล้านบาท
.
2. สินทรัพย์ที่สำคัญอีกประเภทหนึ่ง คือ สินทรัพย์ในกลุ่มที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ (นอกเหนือจากข้อ 1) ซึ่งมีสินทรัพย์หลากหลายประเภท เช่น ที่ดิน-สินทรัพย์สิทธิการใช้, ส่วนปรับปรุงที่ดิน, อาคารและส่วนปรับปรุงอาคาร, เครื่องตกแต่งติดตั้งและอุปกรณ์สำนักงาน, ยานพาหนะ, สินทรัพย์ระหว่างก่อสร้างและติดตั้ง โดยสินทรัพย์ในส่วนนี้มีมูลค่าราว 30,000 ล้านบาท จากสินทรัพย์รวมประมาณ 120,000 ล้านบาท และวัดมูลค่าด้วยวิธีราคาทุน (Cost Method) หักค่าเสื่อมราคาสะสม …สินทรัพย์ส่วนนี้ หากบริษัทเลือกที่จะใช้วิธีการตีราคาใหม่ (Revaluation Model) เมื่อมีกำไรจากการตีราคา ก็จะรับรู้เข้าสู่ “ส่วนเกินทุนจากการตีราคาสินทรัพย์” ดังเช่นข้อ 1
.
3. สินทรัพย์สำคัญกลุ่มสุดท้าย คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) มูลค่าราว 50,000 ล้านบาท จากสินทรัพย์รวมประมาณ 120,000 ล้านบาท โดยงบการเงินปี 2563 AWC วัดมูลค่าสินทรัพย์กลุ่มนี้ด้วยวิธีราคาทุน (Cost Model) หักค่าเสื่อมราคาสะสม
.
4. สำหรับสินทรัพย์กลุ่มที่ 3 นี้หากบริษัทเลือกที่จะใช้ วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Model) เมื่อมีกำไรหรือขาดทุนจากการตีราคา บริษัทจะต้องรับรู้เข้างบกำไรขาดทุน (P/L) และจะกระทบกับกำไรสะสม (ซึ่งแตกต่างจากสินทรัพย์ในข้อ 1 และ 2)
.
5. แต่พอปิดงบสิ้นปี ผลประกอบการปี 2563 ของ AWC เกิดมีผลขาดทุนกว่า 1,881 ล้านบาท
.
6. คณะกรรมการบริษัทได้มีมติอนุมัติ “งด” การจ่ายเงินปันผลประจำปี 2563 โดยให้เหตุผลว่า “เนื่องจาก บริษัทฯ มีผลการดำเนินงานขาดทุนตามงบการเงินรวมของบริษัทฯ สำหรับปีบัญชีสิ้นสุด ณ วันที่ 31ธันวาคม 2563” ซึ่งดูแล้วก็เป็นไปตาม นโยบายเงินปันผลของบริษัท ที่ระบุไว้ว่า “ไม่น้อยกว่าร้อยละ 40.0 ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงานปกติตามงบการเงินรวมของบริษัท หลังหักภาษีเงินได้นิติบุคคล และหลังหักเงินสำรองต่าง ๆ ตามที่กฎหมายและบริษัทฯ กำหนดไว้ในแต่ละปี”
.
7. ด้วยเหตุผลตามข้อ 5 จึงทำให้ ณ สิ้นปี 2563 AWC มีขาดทุนสะสม (ตามงบการเงินรวม) อยู่ที่ 964 ล้านบาท แม้ว่าส่วนของผู้ถือหุ้นรวมจะมีสูงถึงประมาณ 70,000 ล้านบาท … แต่เมื่อไปดูข้อมูลตามงบการเงินเฉพาะกิจการของ AWC กลับพบว่า ยังมีกำไรสะสม (ยังไม่ได้จัดสรร) ณ 31 ธันวาคม 2563 อยู่ที่ 1,134 ล้านบาท
.
8. ในวันเดียวกันนั้นเอง AWC แจ้งเปลี่ยนนโยบายการบัญชี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จากการบันทึกด้วยวิธีราคาทุน (Cost Model) เป็น วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Model) สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีปี 2564 เป็นต้นไป
.
9. บริษัทเปิดเผยประมาณการผลกระทบของกำไรสะสมจากการเปลี่ยนแปลงวิธีราคาทุนเป็นวิธีมูลค่ายุติธรรม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 จากขาดทุนสะสม 964 ล้านบาท จะกลายเป็นกำไรสะสม 5,511 (เพิ่มขึ้น 6,474 ล้านบาท)
.
10. กลับมาที่คำถามหลักคือ AWC เปลี่ยนนโยบายการบัญชี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไปเพื่ออะไร (ลองมองข้ามเหตุผลสวยงามที่บอกว่า “เพื่อให้มูลค่าสินทรัพย์ในงบการเงินสะท้อนการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่แท้จริง”)
.
11. หรืออาจเปลี่ยนเป็นคำถามที่ดูจะตอบได้ง่ายขึ้น เป็นว่า “เมื่อ AWC เปลี่ยนนโยบายการบัญชี อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปเป็น วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Model) แล้วจะดีกว่าวิธีราคาทุน (Cost Model) อย่างไร”
.
12. สิ่งที่ดูดีกว่า เช่น ขาดทุนสะสม จะเปลี่ยนเป็นกำไรสะสม (ตามงบการเงินรวม) แต่หากมองในภาพของ Total Equity ผลกระทบก็สูงขึ้นเพียง 6,474 ล้านบาท จาก Total Equity ที่สูงอยู่แล้วที่ราว ๆ 70,000 ล้านบาท
.
13. แล้วมีอะไรอีก ที่ดีกว่า ?
.
14. ต้องไม่ลืมว่า หากบริษัทเลือกใช้ วิธีมูลค่ายุติธรรม (Fair Value Method) แล้ว บริษัทก็จะไม่ต้องบันทึกค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งในปี 2563 ที่ผ่านมา พบว่า AWC บันทึกค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ 766 ล้านบาท
.
15. 766 ล้านบาท เยอะขนาดไหนสำหรับ AWC ลองเทียบกับผลการดำเนินงานในอดีตดูครับ ; ขาดทุนปี 2563 = 1,881 ล้านบาท ; กำไรปี 2562 = 932 ล้านบาท
.
16. ดังนั้นจึงหมายความว่า ในอนาคต AWC จะสามารถลดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในส่วนนี้ลงได้อีก แน่นอนว่าหากอย่างอื่นคงที่ (&ไม่รวม FV Change) กำไรจะเพิ่มขึ้นจากการปรับนโยบายการบัญชี
.
17. นอกจากนี้แล้ว ยังทำให้มีโอกาสที่จะ Meet เงื่อนไขการจ่ายปันผลได้ง่ายและมากขึ้นด้วย (นโยบายเงินปันผลของบริษัท : จ่ายจาก “กำไรสุทธิ” จากการดำเนินงานปกติ “ตามงบการเงินรวม” ของบริษัท…)
.
การวิเคราะห์ทั้งหมดเป็นความเห็นส่วนตัวของแอดที่มองจากข้อมูลตามงบการเงินนะครับ หาก Fanpage ท่านใดเห็นว่าน่าจะมีเหตุผลอื่นๆ ที่น่าสนใจอีก สามารถ Share กันได้ใน Comment เลยครับ
.
เอามาเล่าสู่กันฟัง สำหรับเรื่องการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี : แรงจูงใจ และผลกระทบครับ
